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Fiscalité de la location d’un bien détenu par une SCI
Location d'une SCI
Dans la majeure partie des situations, nous sommes en présence d’une SCI constituée entre les membres d’une même famille. La SCI relève du régime des sociétés de personnes, soumises à l’impôt sur le revenu sur ses résultats imposés au nom des associés (au prorata de leurs droits dans le capital social) et non de la SCI.
Location nue
Les loyers sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers entre les mains des associés selon deux modalités :
• Soit en régime « micro-foncier » sous trois conditions : l’associé est également propriétaire en direct d’au moins un immeuble donné en location nue, aucun des immeubles détenus par la SCI n’est dans un investissement (hors DUFLOT PINEL ou SCELLIER), et que le montant des loyers perçus n’excède pas 15 000 euros. Un abattement forfaitaire de 30 % représentatif de toutes les charges foncières vient diminuer le montant des loyers. Seuls 70 % du montant des loyers seront imposables. Pas de déclaration spécifique à déposer.
• Soit en régime réel : les loyers imposables sont déterminés après déduction des différentes charges foncières pour leur montant réel (frais de gestion et de garde, dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration, provisions pour charges de copropriété, primes d’assurance, impôts locaux, intérêts d’emprunt). Une déclaration 2044 doit être déposée.
Location meublée
Les loyers retirés d’une telle activité sont qualifiés de commerciaux. La SCI est imposée pour l’ensemble de ses résultats à l’impôt sur les sociétés sauf si cumulativement les meubles n’appartiennent pas à l’un des associés, que les logements loués meublés font l’objet de conventions distinctes, et que la SCI loue les locaux meublés au même prix que les locaux nus.
Si la SCI loue à la fois des locaux nus et meublés, qu’en est-il ? L’administration fiscale admet que si le montant des recettes retirées de la location meublée n’excède pas de plus de 10 % le montant des recettes perçues pour les locations nues, la SCI ne bascule pas à l’impôt sur les sociétés.
Location nue
Les loyers sont imposés à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers entre les mains des associés selon deux modalités :
• Soit en régime « micro-foncier » sous trois conditions : l’associé est également propriétaire en direct d’au moins un immeuble donné en location nue, aucun des immeubles détenus par la SCI n’est dans un investissement (hors DUFLOT PINEL ou SCELLIER), et que le montant des loyers perçus n’excède pas 15 000 euros. Un abattement forfaitaire de 30 % représentatif de toutes les charges foncières vient diminuer le montant des loyers. Seuls 70 % du montant des loyers seront imposables. Pas de déclaration spécifique à déposer.
• Soit en régime réel : les loyers imposables sont déterminés après déduction des différentes charges foncières pour leur montant réel (frais de gestion et de garde, dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration, provisions pour charges de copropriété, primes d’assurance, impôts locaux, intérêts d’emprunt). Une déclaration 2044 doit être déposée.
Location meublée
Les loyers retirés d’une telle activité sont qualifiés de commerciaux. La SCI est imposée pour l’ensemble de ses résultats à l’impôt sur les sociétés sauf si cumulativement les meubles n’appartiennent pas à l’un des associés, que les logements loués meublés font l’objet de conventions distinctes, et que la SCI loue les locaux meublés au même prix que les locaux nus.
Si la SCI loue à la fois des locaux nus et meublés, qu’en est-il ? L’administration fiscale admet que si le montant des recettes retirées de la location meublée n’excède pas de plus de 10 % le montant des recettes perçues pour les locations nues, la SCI ne bascule pas à l’impôt sur les sociétés.
Bon à savoir
Les plus-values de cession sont calculées à partir de la valeur initiale d’achat, déduction faite des amortissements comptables…c’est là le point noir d’une SCI à l’IS.
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